वर्तमान परिदृश्य में रियल एस्टेट में निवेश क्या वास्तव में मायने रखता है...

प्रसिद्ध अर्थशास्त्री और कम्युनिस्ट कार्ल मार्क्स ने कहा था कि अमीर लोगों के पास जमीन होती है, अगर हम जमीन को सबके बीच बांट दें तो हर कोई अमीर हो जाएगा, और इसके लिए उनके पास कारण थे:

 

1) उनके अनुसार भूमि ही आय का एकमात्र स्रोत है।

2) उन्होंने सोचा कि यदि किसी के पास जमीन है, तो वह कृषि कर सकता है।

3) यदि आपके पास जमीन है तो आप निर्माण या कंस्ट्रक्शन कर सकते हैं।

इसलिए, उस समय वह उचित था, लेकिन अब...क्या यह अब भी उचित है...?

आज जमीन या संपत्ति ही आय का एकमात्र जरिया नहीं रह गया है। आइए इसे और अधिक विस्तार से देखें:

 

1. संपत्ति प्रबंधन में रखरखाव और परेशानियां

युवा पीढ़ी भौतिक संपत्तियों की बजाय वित्तीय संपत्तियों की ओर बढ़ रही है। युवा पीढ़ी अपेक्षाकृत आलसी है, आसान काम चाहती है और हर काम मोबाइल और इंटरनेट से करना पसंद करती है।

वर्तमान समय में क्या हम उम्मीद करते हैं कि यह युवा पीढ़ी पंजीकरण कार्यालय में खड़ी रहेगी, कतार में खड़ी रहेगी, पसीना बहाएगी, लोगों को रिश्वत देगी, दर-दर भटकेगी, #ईएमआई का भुगतान करेगी, #ऋण का बोझ उठाएगी, ईएमआई, रखरखाव, हर साल संपत्ति कर का भुगतान करेगी, किराये पर देना, किरायेदारों का प्रबंधन करना, दलालों को दलाली देना, पेंटिंग, लकड़ी के काम आदि के साथ इसे बनाए रखना...

या वे मोबाइल/ लैपटॉप पर कोई भी वित्तीय संपत्ति जैसे #म्यूचुअल फंड, #स्टॉकमार्केट #इक्विटी, #बॉन्ड #बैंक फिक्स्ड डिपॉजिट आदि खरीदना पसंद करेंगे।

संपत्ति में निवेश...दुख या सुख...?

 

2. संपत्ति का हस्तांतरण

प्रत्येक संपत्ति अद्वितीय होती है इसलिए भाई-बहनों के बीच वितरण एक और चुनौती बन जाती है।

मान लीजिए कि दो भाई/दो बहनें कानूनी उत्तराधिकारी हैं। माता-पिता ने एक संपत्ति एक को और एक दूसरे को दी, उनके अलग-अलग स्थान, अलग-अलग मूल्य हैं।

अब एक व्यक्ति को हमेशा लगता है कि दूसरे को बेहतर या खराब डील मिली, है ना?? यह संपत्तियों में संभव है, वित्तीय परिसंपत्तियों में नहीं।

दूसरी ओर, यदि माता-पिता के पास 1 करोड़ की सावधि जमा या 1 करोड़ म्यूचुअल फंड है, तो कोई एक बेटे के लिए 50 लाख और दूसरे के लिए 50 लाख का नामांकन कर सकता है। म्यूचुअल फंड में एक नामांकित व्यक्ति और दूसरे में अलग-अलग सावधि जमा।

बिना विवाद के बंटवारा करना आसान...

 

3. संपत्तियों में कानूनी जटिलताएँ

अगर हम अदालतों में मुकदमों की संख्या देखें तो बड़ी संख्या में विवाद संपत्तियों को लेकर हैं। वह भी भाई-बहनों के बीच... परिवारों के भीतर (भाई/बहन/चचेरे भाई आदि) अपने परिवार या विस्तारित परिवार के बारे में सोचें। क्या हम चाहते हैं कि हमारे बच्चे संपत्तियों के लिए लड़ें या खुशी-खुशी साथ रहें...

क्या युवा पीढ़ी यह सिरदर्द झेलेगी?? क्या उनके पास समय है….?

 

4. जमीन की कीमतें हमेशा बढ़ेंगी...यह अब सच नहीं है

जापान और संयुक्त राज्य अमेरिका जैसी विकसित अर्थव्यवस्थाओं में, रियल एस्टेट क्रैश के उदाहरण मिल सकते हैं जहां कीमतें 40% से 50% तक गिर गई हैं।

जापान में, कीमतें कम हो गई हैं और पिछले दशक के अधिकांश समय से वहां बनी हुई हैं।

क्या भारत में भी हमें ऐसा ही देखने को मिलने वाला है...

 

5. पिछला प्रदर्शन एक संकेत है

भारत में 2000 से 2011 तक रियल एस्टेट खरीदने वाले लोगों ने खूब पैसा कमाया। लेकिन उन लोगों का क्या जिन्होंने 2011 के बाद से आज तक खरीदारी की (कोविड की मामूली वृद्धि के बाद)।

2011 में एक व्यक्ति ने मेरी बिल्डिंग में एक फ्लैट खरीदा और 2023 में कीमत दोगुनी हो गई... मतलब 6% प्रति वर्ष रिटर्न । एफडी से भी कम रिटर्न, वह भी रखरखाव और टूट-फूट के खर्चों पर विचार किए बिना।

माउंट रोड, #चेन्नई का क्या हुआ? आज अधिकांश कार्यालय ओएमआर/ईसीआर में हैं, नरीमन प्वाइंट, मुंबई का क्या हुआ? आज अधिकांश कार्यालय बीकेसी/लोअर परेल में हैं।

ऑनलाइन कामकाज, दूरस्थ कार्यालय और स्टूडियो अपार्टमेंट नए चलन हैं...

 

वर्तमान परिदृश्य में संपत्ति बनाने के लिए कई विकल्प हैं और लोग चाहते हैं कि यह तरल, मूल्यांकन योग्य और पारदर्शी हो...वित्तीय संपत्ति को संभालना आसान हो, विविधीकरण योग्य हो और इसे अंशों में खरीदा जा सके।

इस पर आपके विचार क्या हैं…????